புதிய கூரை அல்லது கசிவு ஏற்படும் அடித்தளம் போன்ற வரவிருக்கும் முக்கியமான செலவுகள் குறித்து வீட்டு ஆய்வுகள் வருங்கால வாங்குபவர்களை எச்சரிக்கலாம், ஆனால் காண்டோ சந்தையில் வாங்குபவர்களுக்கு அதே தெளிவு இருக்காது.
முதலில், காண்டோ நிறுவனத்தின் தற்போதைய நிதி மற்றும் சட்ட நிலையை அவர்கள் பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும். இரண்டாவதாக, கட்டிடத்தின் எதிர்காலத்திற்கான பெரிய பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்புகளுக்கு பணம் செலுத்த ஒதுக்கப்பட்ட இருப்பு நிதியை அவர்கள் அளவிட வேண்டும். நிதி வெளிப்படுத்தல் ஆவணங்கள் என்ன செலவுகள் வருகின்றன என்பதைக் காண்பிக்கும். இறுதியாக, வாங்குபவர்கள் கணிதத்தைச் செய்ய வேண்டும்: கட்டிடம் எவ்வளவு பழையது? ஏற்கனவே எத்தனை பழுதுபார்ப்புகள் செய்யப்பட்டுள்ளன? இந்த நிதி எதிர்காலத்திற்கு போதுமானதா?
கிட்டத்தட்ட எந்த வருங்கால வாங்குபவருக்கும் இந்த சிக்கலான கணக்கீடு தெரியாது. இது சந்தைகளுக்கு இடையில் மாறுபடும், மேலும் மாகாணங்கள் மற்றும் பிரதேசங்கள் ஒவ்வொன்றும் அவற்றின் சொந்த காண்டோ சட்டங்களைக் கொண்டுள்ளன. ஆனால் உரிமையாளர்கள் அந்த செலவுகளுக்கு ஆளாகிறார்கள்.
“தற்செயல் இருப்பு நிதிகளில் பெரும்பாலானவை நகரத்திற்கு நகரம், அல்லது மாகாணத்திற்கு மாகாணம், இயல்பானவற்றின் அடிப்படையில் வேறுபடுகின்றன,” வான்கூவர் நகர மையத்தில் உள்ள ஹெல்லர் மர்ச் ரியாலிட்டியின் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமான இயன் வாட்.
“நான் ஒரு கட்டிடத்தை ஆராய்ச்சி செய்யும்போது… அவர்களின் இருப்பு நிதியில் ஒரு யூனிட்டுக்கு $2,500 முதல் $5,000 வரை இருப்பேன் என்று நான் எப்போதும் தேடுவேன். வான்கூவர் நகர மையத்தில் உள்ள பெரும்பாலான கட்டிடங்களுக்கான விதிமுறைகள் எனக்குத் தெரியும் என்பதால், அதுதான் எனக்கு வசதியாக இருக்கிறது, இல்லையா? புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள டவுன்ஹவுஸ்களுக்கு இது வேறுபட்டிருக்கலாம், ஆனால் நிலத்தடி பார்க்கிங், கன்சியர்ஜ், நீச்சல் குளம், அந்த விஷயங்கள் – மற்றும் 200 யூனிட்கள் – கொண்ட காண்டோமினியம் வளாகங்களுக்கு நான் தேடுவது அதைத்தான்.” வாங்குபவர்கள் கட்டிடத்தின் வயதையும் காரணியாக்க வேண்டும் என்று வாட் மேலும் கூறினார். ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் இன்னும் பெரிய இருப்பு நிதி கட்டப்படாது, ஆனால் ஒரு நிறுவப்பட்ட கட்டிடத்தில் பழுதுபார்ப்புக்காக அதிக பணம் ஒதுக்கப்பட வேண்டும்.
பொதுவாக, கட்டிடங்களின் கூரை 25 ஆண்டுகளுக்குள் மாற்றப்பட வேண்டும், பாய்லர்கள் ஒவ்வொரு 10 வருடங்களுக்கும் மாற்றப்பட வேண்டும், லிஃப்ட்கள் தோராயமாக 20 ஆண்டு ஆயுட்காலம் கொண்டவை என்று அவர் கூறினார்.
டாலர் புள்ளிவிவரங்கள் முழு கதையையும் சொல்லாமல் போகலாம், காண்டோ மற்றும் ஸ்ட்ராடா போர்டுகளுக்கு கடன்களைப் பெறும் ஒன்ராறியோவில் உள்ள காண்டோமினியம் லெண்டிங் குழுமத்தின் இயக்குனர் லிண்ட்ஸி மெக்னலி கூறினார்.
“எனக்கு [இருப்பு நிதியில்] $10 மில்லியன் இருந்தால், சரி, $10 மில்லியன் சிறந்தது, ஆனால் ஒரு திட்டத்திற்கு எனக்கு $15 மில்லியன் தேவைப்பட்டால், அது போதுமானதாக இல்லை,” என்று அவர் கூறினார்.
“ஆனால் வங்கியில் $500,000 வைத்திருக்கும் ஒரு காண்டோ நிறுவனத்தை நான் வைத்திருக்க முடியும், அது சரி, ஏனென்றால் அவர்கள் சமீபத்தில் தங்கள் அனைத்து திட்டங்களையும் செய்து முடித்துள்ளனர், மேலும் அவர்களுக்கு நீண்ட காலத்திற்கு எந்த பணமும் தேவையில்லை.”
காண்டோக்களிடம் பழுதுபார்ப்புகளுக்கு போதுமான பணம் இல்லாதபோது, குறைந்த அளவிலான விருப்பங்கள் மட்டுமே உள்ளன என்று மெக்னலி ஒன்ராறியோவின் பார்வையில் இருந்து கூறினார்.
கார்ப்பரேஷன் ஒரு சிறப்பு மதிப்பீட்டை வசூலிக்கலாம் – அடிப்படையில் கட்டிடத்தில் உள்ள அனைத்து யூனிட் உரிமையாளர்களிடமிருந்தும் பண அழைப்பு – அல்லது அவர்கள் பணத்தை கடன் வாங்கலாம், இதற்கு உரிமையாளர்களின் எளிய பெரும்பான்மை வாக்குகள் தேவை.
இது ஒரு காண்டோவின் நிதி நிலைமையின் ஆரோக்கியத்தை கருத்தில் கொள்வதில் ஒரு புதிய சுருக்கத்தைக் கொண்டுவருகிறது – கணக்குகளில் கடன்.
வாங்குபவர்கள் என்ன வேலை செய்யப்பட்டது என்பதைப் புரிந்துகொண்டு ஒரு நிபுணரை எடைபோடச் செய்ய வேண்டும் என்று தெற்கு ஒன்ராறியோவில் அலுவலகங்களைக் கொண்ட ஷிப்லி ரைட்டன் LLP இல் உள்ள காண்டோமினியம் சட்டக் குழுவின் தலைவரான மூத்த கூட்டாளியான அர்மண்ட் கோனன்ட் கூறினார்.
“ஒரு சந்தர்ப்பத்தில், டவுன்ஹவுஸ் வளாகத்தின் முழு நிலத்தடி கேரேஜும் மீண்டும் செய்யப்பட்டது, அவர்கள் $1.6 மில்லியன் கடன் வாங்கினார்கள்,” என்று அவர் கூறினார்.
“நிறைய பேர் ஒரு பொறுப்பைக் காண்கிறார்கள், அவர்கள் $1.6 மில்லியனைப் பார்க்கிறார்கள், மேலும் அவர்கள் ஒப்பந்தத்திலிருந்து ஓடுகிறார்கள் – இல்லை, அவசியமில்லை. [காண்டோ] நிலத்தடி கேரேஜ், கான்கிரீட் நடைபாதைகள், முன் படிகள் ஆகியவற்றை முழுமையாக மறுசீரமைத்தது – அந்த வளாகம் அடிப்படையில் மீண்டும் கட்டப்பட்டது போல.”
மாதந்தோறும் மூலதனக் கட்டணங்களை வாங்குபவர் செலுத்த முடியும் என்பதை கோனன்ட் உறுதி செய்தார் – இதில் அசல் மற்றும் வட்டியை செலுத்துவதும் அடங்கும் – எனவே அவர் வாங்குவதைத் தவிர்க்க அறிவுறுத்தவில்லை. சமீபத்தில் செய்யப்பட்ட பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் எதிர்காலத்தில் பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் இல்லாமல் போகலாம்.
ஆனால் காண்டோ நிதி ஆபத்தானதாகத் தோன்றினால் சில வாங்குபவர்கள் ஒப்பந்தங்களிலிருந்து விலகிச் செல்கிறார்கள் என்று வாட் கூறினார். சில சந்தர்ப்பங்களில், ஒப்பந்தத்தை முறியடிப்பது கடன் வழங்குபவராக கூட இருக்கலாம். ஒரு கட்டிடத்தில் அடிக்கடி வெள்ளம் மற்றும் எந்தவொரு காப்பீட்டு கோரிக்கைகளுக்கும் மிக அதிக விலக்கு போன்ற பல சிக்கல்கள் இருந்தால், எதிர்பார்க்கப்படும் அதிக செலவுகளை அவர்களால் கையாள முடியாது என்ற பயத்தில் கடன் வழங்குபவர் வாங்குபவரை அடமானம் வைக்க தயங்கக்கூடும்.
வாங்குபவர்களுக்கு அறிவுரை? காண்டோக்களில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மற்றும் வழக்கறிஞர்களுடன் இணைந்து பணியாற்றுங்கள் என்று கோனன்ட் கூறினார்.
வாங்குவதற்கு உங்கள் நிதியை அதிகப்படுத்த வேண்டாம் என்று அவர் மேலும் கூறினார். அடமானம் உள்ளது, மாதாந்திர கட்டணங்கள் உள்ளன, ஆனால் சாத்தியமான புதிய செலவுகளை உள்வாங்க உங்கள் பட்ஜெட்டில் இன்னும் இடமளிக்க வேண்டும்.
“உங்களுக்குத் தேவையானது கட்டிடத்திற்கு ஒரு மோசமான விஷயம், ஒரு மோசமான வாரியம், ஒரு மோசமான உரிமையாளர் குழு, அல்லது கட்டிடம் 40 ஆண்டுகள் பழமையானது மற்றும் யாரும் எதிர்பார்க்காத பழுது உள்ளது, இப்போது உங்களுக்கு ஒரு மில்லியன் டாலர்கள் தேவை,” கோனன்ட் கூறினார்.
உங்கள் காண்டோ கூட்டங்களுக்குச் செல்லுங்கள், மெக்னலி கூறினார்.
“நீங்கள் இந்த ரியல் எஸ்டேட் சொத்தில் முதலீடு செய்கிறீர்கள் – அந்த ரியல் எஸ்டேட் சொத்து நீண்ட காலத்திற்கு எவ்வாறு நிர்வகிக்கப்படுகிறது என்பது குறித்து உங்களுக்கு சில கருத்து இருப்பது முக்கியம்,” என்று அவர் கூறினார். “இரவில் உங்கள் தனிப்பட்ட நேரத்தில் உரிமையாளர்களின் கூட்டங்களுக்குச் செல்வது மிகவும் வேடிக்கையான விஷயம் அல்ல. ஆனால் அதைச் செய்வது முக்கியம்.”